PRELIMINARE
Agente Autorizzato
E’ assai frequente che le parti per suggellare la fine delle trattative private per la
compravendita di un bene immobile o dopo la firma della proposta di acquisto
presso un’agenzia immobiliare, prima del cd. rogito notarile, procedano al
perfezionamento del “contratto preliminare” (o compromesso) al fine di regolare
alcuni aspetti: programmare il proprio trasloco; preparare (o formare) i documenti
occorrenti per stipulare il contratto definitivo; effettuare lavori di manutenzione o di
ristrutturazione e così via.
E’ importante distinguere la proposta d’acquisto dal contratto preliminare. La
proposta d’acquisto, infatti, è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un
certo bene a un certo prezzo: solitamente si tratta di un modulo prestampato fornito
dall’agenzia immobiliare, ed è accompagnata dal versamento di una somma di
denaro a titolo di ”caparra”. Una volta firmata, la proposta d’acquisto contiene
impegni già vincolanti per l’acquirente ma nel frattempo il venditore resta
libero di valutare anche altre offerte e non è certo che l’affare venga concluso.
E’ preferibile, quindi, stipulare sempre un contratto preliminare in quanto la proposta
d’acquisto impegna solo la parte che l’ha firmata. Una volta accettata dal
venditore la proposta di acquisto si converte automaticamente in un contratto
preliminare. Non è obbligatorio, ma è molto opportuno che il contratto preliminare sia
redatto da un notaio.
Il contratto preliminare (anche detto compromesso) è un vero e proprio contratto che
obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo (cd. rogito notarile), con il
quale si attuerà compiutamente e definitivamente l’assetto di interessi da essi
perseguito, ossia il trasferimento del diritto sull’immobile dal venditore all’acquirente; nel
caso uno dei due contraenti nel frattempo cambi idea soccorre la “protezione”
derivante dall’articolo 2932 del codice civile, e cioè la facoltà della parte che subisce
l’altrui inadempimento di richiedere al giudice l’emanazione di una sentenza che tenga
luogo del contratto (di vendita) non concluso e dalla quale dunque derivi l’effetto
traslativo programmato con il contratto preliminare.
Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa
da acquistare, l’indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.) con i dati del
Catasto e la data del contratto definitivo. E’ opportuno, inoltre, definire tutti gli obblighi
reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile. In caso di vendita di
immobili in corso di costruzione sono previste dalla legge regole particolari per la
redazione del contratto preliminare.
Dal contratto preliminare nasce l’obbligo di vendere e acquistare solo tra i soggetti che
hanno firmato quel contratto. Questo significa che, nonostante la firma del preliminare, il
venditore:
– tra il contratto preliminare e il contratto di compravendita potrebbe vendere lo stesso
immobile ad altre persone;
– potrebbe iscrivere ipoteche sull’immobile promesso in vendita o subire un’ipoteca
giudiziale, pignoramento o sequestro, concedere una servitù che limita la proprietà .
Se questo accadesse, non si potrebbe chiedere a un giudice di mettere nel nulla le
attività illecite che il venditore abbia compiuto nel frattempo e trasferire l’immobile libero,
ma si potrebbe solo chiedere a quest’ultimo il risarcimento dei danni (e sempre che
il venditore abbia un patrimonio aggredibile, in quanto, se fosse nullatenente, il
danneggiato non troverebbe alcunchè su cui soddisfarsi). Lo stesso discorso vale anche
se nel contratto è stata prevista una caparra confirmatoria.
Purtroppo è alto il rischio di incorrere in queste spiacevoli conseguenze poiché
nella stragrande maggioranza dei casi si stipulano contratti preliminari per scrittura
privata registrata presso l’Agenzia delle Entrate.
C’è dunque un rimedio per evitare tutte queste spiacevoli conseguenze?
Per sterilizzare i suddetti rischi, occorre procedere anche alla “trascrizione” del
contratto preliminare nei Registri Immobiliari.
La trascrizione del preliminare:
- Produce un “effetto prenotativo”, creando uno scudo protettivo che neutralizza eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli che intervengano tra la trascrizione del contratto preliminare e il contratto di vendita definitivo;
- Garantisce un’ulteriore tutela all’acquirente anche per il caso di mancato adempimento
del contratto preliminare da parte del promittente venditore: infatti la legge riconosce per il rimborso degli acconti pagati o per ottenere il doppio della caparra un “privilegio
speciale” sul bene immobile oggetto del contratto preliminare. In pratica,
l’acquirente, nella ripartizione di quanto ricavato dalla eventuale vendita “forzata”
del bene, ha diritto di essere preferito ad altri creditori, e quindi di essere pagato
prima degli altri creditori; - Inoltre, dato che il contratto viene stipulato da un notaio, è possibile anticipare
l’effettuazione di alcuni controlli e avvalersi della consulenza di una figura
imparziale, connotata di considerevole preparazione tecnica al fine di conosce
tutti i diritti e i doveri nella fase più delicata del procedimento che porta
all’acquisto della casa. Nel linguaggio comune, per esempio, è solito riferirsi
indifferentemente all’acconto e alla caparra: entrambi si realizzano attraverso il
pagamento di una somma di denaro, ma sono due istituti molto diversi. L’acconto è
semplicemente il pagamento anticipato di una parte del prezzo dovuto per l’acquisto,
volto a conferire serietà all’impegno assunto dal compratore. Tuttavia, se le parti non
stipulano la vendita definitiva, il venditore dovrà restituire l’acconto, salvo chiedere il
risarcimento in caso di inadempimento della controparte. Anche la caparra consiste nella
consegna di una parte del prezzo, tuttavia essa ha lo scopo di garantire entrambe le
parti da eventuali inadempienze. Infatti, in caso di inadempimento del promissario
acquirente, il venditore potrà trattenere la caparra come risarcimento del danno
subito; viceversa, se a subire l’inadempimento è l’acquirente, avrà diritto a
chiedere la restituzione del doppio della caparra.
In conclusione, si rende tanto più opportuno trascrivere il contratto preliminare
quanto maggiore sia il rischio di incorrere in una delle spiacevoli conseguenze
che dalla mancata trascrizione possono derivare, e cioè:
- Quanto maggiore è il lasso di tempo che deve intercorrere tra la data di stipula del
preliminare e la data di stipula del contratto definitivo; - Quanto maggiore è l’importo da versare a titolo di caparra o di acconto (per esempio
somma superiore al 10% del prezzo pattuito); - Quanto maggiore è il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore;
- quando tra la stipula del contratto preliminare e quella del definitivo si devono eseguire
lavori di ristrutturazione, chiedere concessioni, autorizzazioni o condoni, finanziamenti o
altro.